De 11 meest gestelde vragen over huren

1. Wat is een huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is een contract tussen een eigenaar van een woning en een persoon die op zoek is naar een woonst.
Door een huurovereenkomst wordt aan de huurder een ‘recht van detentie’ gegeven. De huurder mag in de woning verblijven voor ene bepaalde duur zonder dat de eigenaar/verhuurder daar nog binnen mag.
Als tegenprestatie betaalt de huurder een huurprijs aan de verhuurder.
Huurgeschillen zijn een aangelegenheid te regelen voor de Vrederechter. Deze laatste is exclusief bevoegd om kennis te nemen van deze geschillen.
Afhankelijk van het soort huurcontract, neemt het geschil verschillende gedaantes aan. Te onderscheiden zijn woninghuur, handelshuur, gemeenrechtelijke huur en pacht.
 

2. Welke huurovereenkomst is geschikt voor mij?

Afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder en de bestemming van het goed zal men voor de ene of de andere huurovereenkomst kiezen.
Voor personen die een hoofdverblijf zoeken wordt een woninghuur afgesloten.
Voor personen is een nijverheid opzetten, is een handelshuur gepast.
Voor landbouwers die een stuk landbouwgrond willen bewerken, is er de pacht.
 

3. Wat is de duur van een overeenkomst?

Afhankelijk van de soort overeenkomst wordt is de duur variërend.
De duur van woninghuur en handelshuur worden grotendeels wettelijk bepaald. In de woninghuur wordt vaak het 3-6-9 contract in de mond genomen, dit verwijzend naar de wettelijke duur van de overeenkomst.
Voor de andere huurovereenkomsten zijn partijen contractueel vrij om een duur af te spreken.
 

4. Kan ik een huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen?

Indien een huurovereenkomst voor onbeperkte duur is aangegaan kan deze steeds eenzijdig worden opgezegd. Indien een huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur is deze niet zomaar eenzijdig opzegbaar zonder consequenties.
Een huurcontract kan wel altijd in onderling akkoord worden opgezegd.
Opzegging in de woninghuur en handelshuur kan steeds, doch vaak met bepaalde gevolgen.
In de woninghuurwet is voorzien dat een opzeggingstermijn en vergoeding dient in acht te worden genomen. De woninghuur is wel steeds periodiek opzegbaar na verloop van 3, 6 of 9 jaar, zonder een vergoeding verschuldigd is.
Indien de woninghuur is aangegaan voor een kortere duur gelden andere modaliteiten.
De handelshuur kan worden beëindigd bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.
 

5. Wat kost het mij om een huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen?

Voor een huurcontract naar gemeenrecht kan vrij een afspraak worden gemaakt over de vergoeding verschuldigd bij vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst, in de woninghuur en handelshuur liggen de zaken anders.
In de woninghuur is een opzeggingsvergoeding verschuldigd bij vroegtijdige beëindiging van het contract. De opzeggingsvergoeding is ofwel 3, 2 of 1 maand huur afhankelijk of men opzegt in het eerste, tweede of derde en latere jaren van de overeenkomst.
Bij de handelshuur kan een wederverhuringsvergoeding verschuldigd zijn, zoals wordt bepaald in het gemeen recht. Contractueel wordt ook vaak een verbrekingsvergoeding bedongen.
De wederverhuringsvergoeding is bedoeld om het economisch verlies van tijdelijk onvoorziene leegstand van het pand te dekken voor de verhuurder.
 

6. Welke kosten zijn voor de huurder/verhuurder?

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen huurders- en verhuurderskosten.
Er is in de wet geen duidelijke opsomming van welke kosten ten laste zij van wie. Globaal genomen gelden de principes van het vruchtgebruik als scheidsrechter. Dit betekent samengevat dat de grote eerder structurele reparaties en kosten ten laste zijn de verhuurder. De kleine kosten zijn voor de huurder.
Wel geldt als algemeen principe dat de huurder steeds een meldingsplicht heeft t.a.v. de verhuurder wat betreft schade en kosten. De huurder dient evident altijd in te staan voor de schade die hij/zij veroorzaakt.
 

7. Wat is een onderhuur? Is onderhuur toegelaten?

Onderhuur betekent dat de huurder op zijn beurt het pand dat hij/zij huurt, verhuurt aan een andere persoon. Het pand wordt in detentie gegeven aan een andere persoon. 
Het probleem hierbij is dat de verhuurder niet in contractuele verhouding staat tot deze nieuwe onderhuurder. De verhuurder kan geen vorderingen stellen tegen deze laatste.
Onderhuur is toegelaten, tenzij anders is overeengekomen.
 

8. Moet ongedierte in de woning door de huurder of verhuurder worden opgelost?

Op deze vraag is geen eenduidig antwoord te geven.
Als de huurder het ongedierte heeft veroorzaakt, is hij/zij daar zelf voor verantwoordelijk. Als de verhuurder een ‘structureel’ probleem heeft met ongedierte is hij/zij daar verantwoordelijk.
 

9. Mag de huurprijs worden aangepast/geïndexeerd?

Contractueel wordt steeds bedongen dat de huur automatisch jaarlijks geïndexeerd is aan de index der klein handelsprijzen.
Als moment van indexatie wordt quasi steeds de verjaardag van de huurovereenkomst bepaald.
 

10. Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

Meestal zal de verhuurder deze moeten uitvoeren. De huurder lande verhuurder hierop aanspreken.
Indien de verhuurder stil blijft zitten, kan de huurder steeds zelf de nodige herstelling uitvoeren en de kosten daarvan verhalen op de verhuurder.
Evident is de huurder gehouden tot herstel van de schade die hij/zij zelf heeft veroorzaakt.
 

11. Mag de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

Als de verhuurder zijn verplichtingen tot het in genot geven van een woning in goede staat niet nakomt en nalaat de het vrij en ongestoord genot te verzekeren aan de huurder, is eer sprake van een wanprestatie.
Bij wanprestatie kan de huurder zich steeds tot de Vrederechter wenden om de huur te laten ontbinden.