Is een berichtje via messenger geldig als officiëel bod en tegenbod bij onroerende goederen?

Stel dat je beschikt over een appartement dat je verkoopt. Verschillende kennissen hadden al duidelijk gemaakt geïnteresseerd te zijn en vroegen dan ook om te laten weten wanneer je verkoopt. Omdat je zonder immo werkt besloot je een koppel uit te nodigen dat je kent. Je deelde de vraagprijs van mee en het koppel deed meteen een bod dat lager lag dan wat je vroeg. Een bod dat je niet aanvaardde. Je deed dat met dit bericht: 

"Hey, …. Fijn om te horen dat jullie ook zo verliefd op het appartement geworden zijn. Bedankt voor het uitbrengen van jullie bod, waarbij ik jullie redenering trouwens volledig volg. De ultieme ondergrens ligt echter op €410.000, ik heb op voorhand besloten dat ik daar niet onder ga. Indien jullie bereid zijn om daaraan tegemoet te komen, ben ik wel bereid om het interieur te laten staan..."

Hierna volgt weer een tegenbod dat nog steeds onder je vraagprijs ligt en je weigert dit dan mondeling via de telefoon. Ondertussen waren er ook andere geïnteresseerden waarvan je een bod kreeg ter waarde van de oorspronkelijke vraagprijs. Een dag later krijg je echter opeens een berichtje van het oorspronkelijke koppel dat ze je tegenbod aanvaardden. Dit terwijl je helemaal niet op de hoogte was dat je een tegenbod gemaakt had.

Na verdere communicatie zeggen ze je dat je bericht volgens de wet een geldige verkoopsovereenkomst is en dat je je hier dus aan moet houden.

Klopt dit en ben je nu verplicht om je huis aan die prijs te verkopen?

 

Vormelijke overeenkomst

De verkoop van een woning is niet iets wat op 1, 2, 3 gebeurt. De wet schrijft duidelijk voor hoe, wanneer en op welke manier dat moet gebeuren. 

Dat is uitzonderlijk, want een verkoopsovereenkomst is normaal gezien een overeenkomst solo consensu: als de partijen het eens zijn over wat ze willen verkopen en tegen welke prijs, dan is de verkoop bindend. De rest is slechts een kwestie van bewijs. 

Maar de verkoop van een onroerend goed is ook een vormelijke overeenkomst: de wet schrijft voor dat er een overeenkomst moet worden opgesteld en ook precies hoe die overeenkomst eruit moet zien. 

Meer nog, doorgaans gebeurt de verkoop van een onroerend goed met een zogenaamde authentieke akte: dat is een document dat door een bevoegde openbare ambtenaar (een notaris) wordt opgesteld en ook gewaarmerkt (in tegenstelling tot een onderhandse akte). 

De akte is onder meer authentiek omdat de notaris een aantal dingen met eigen oren en ogen vaststelt en ook garandeert.

De notaris garandeert onder meer dat de authentieke akte werd ondertekend door de personen die daarop vermeld staan. Daarom controleert hij ook de identiteitskaart van de koper en verkoper. Maar in een authentieke akte garandeert de notaris ook dat het contract werd ondertekend door de personen die daarin vermeld staan (en van wie hij de identiteitskaart controleerde). 

Dit is hier nog niet van toepassing.

Waarde van een bod. 

Er is een enkel een bod dat al dan niet werd aanvaard. Het verschil tussen beiden is erg belangrijk! Eenmaal een bod werd aanvaard, ongeacht wie het uitbracht, is er immers sprake van een bindende overeenkomst (solo consensu, zie hoger).

De ene partij kan dan eisen dat de andere de overeenkomst naleeft. Maar is die er wel? Is er wel een overeenkomst over de prijs? 

Enerzijds wordt volgens bepaalde rechtspraak een vraagprijs (en het bieden daarvan) alvast niet als een bindende overeenkomst beschouwd. Een vraagprijs geldt slechts als een zogenaamde ‘uitnodiging tot bieden’. Zelfs als de vraagprijs wordt geboden, blijf de eigenaar vrij om het bod al dan niet te aanvaarden. 

Anderzijds kan de tegenpartij wel stellen dat het hier niet gaat om een vraagprijs maar wel om een concreet tegenbod, dat dan weer wel bindend is. En het ziet ernaar uit dat zij daarin inderdaad gevolgd zullen worden. In je bericht schreef je namelijk: 

“(…) De ultieme ondergrens ligt echter op €410.000, ik heb op voorhand besloten dat daar niet onder gegaan wordt. Indien jullie bereid zijn om daaraan tegemoet te komen, ben ik wel bereid om het interieur te laten staan..."

Vooral de zinsnede ‘indien jullie bereid zouden zijn daaraan tegemoet te komen, dan…’, kan worden beschouwd als een concreet tegenbod, dat vervolgens door de tegenpartij werd aanvaard. 

Weigering

Je vraagt je af of het bod nog wel gold nadat de tegenpartij een tegenbod deed dat lager lag dan je concreet aanbod. Je verbond echter geen termijn aan je tegenbod, zodat ook dat argument niet waterdicht is. 

Daarna heb je er wel goed aan gedaan het bod schriftelijk af te wijzen. Zo creëerde je (op dat ogenblik) alvast niet de indruk dat je toch nog op het bod wenste in te gaan. 

Het probleem zou zich echter hier voordoen: het 2de bod werd nooit schriftelijk afgewezen. Althans niet op een manier die te bewijzen is. De tegenpartij zal dus waarschijnlijk voorhouden dat de onderhandelingen nog steeds liepen, iets wat je later dan weer wel schriftelijk bevestigde dat je hun bod in overweging nam maar, …

Procedure en schadvergoeding

Op basis van wat voorafgaat, ziet het er ernaar uit dat de tegenpartij uiteindelijk aan het langste eind zou trekken. Dus stelt zich natuurlijk ook de vraag wat het risico is als je met het bod geen rekening houdt. 

Zelfs als je je kans zou wagen in een procedure voor de rechtbank, moet je er in de eerste plaats rekening mee houden dat de woning mogelijks onverkoopbaar is zolang de procedure loopt. Welke koper wilt er nu een woning kopen die het voorwerp vormt van een lopende juridische procedure?

Verkoop je toch, dan zou je veroordeeld kunnen worden de woning alsnog aan de tegenpartij te verkopen. 

Dat zou je naar alle waarschijnlijkheid voor nog grotere problemen stellen dan deze waarvoor je nu advies vraagt. 

En zelfs als de tegenpartij je niet verplicht om te verkopen, kan ze alsnog een schadevergoeding vorderen. Die schadevergoeding wordt doorgaans opgenomen in het compromis en forfaitair geraamd op 10 % van de verkoopprijs. Met een verkoopprijs van 410.000 EUR ligt de schadevergoeding van 10 % dus vele malen hoger dan wat je bijkomend kan verdienen aan de andere biedingen. 

 

Indien je zelf in een soortelijke situatie verzeilt bent raden we u ten sterkste aan ons advies in te winnen. Dit omdat in deze situaties de exacte formulering van de woorden zeer belangrijk is en dus uniek in jouw persoonlijk geval. Jureca biedt je steeds advies aan een vaste prijs. Hier kan je meer lezen rond het kopen en verkopen van woningen.