Kwaliteitsvereisten gehuurde woning en herstellingen

Welke minimale woningkwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn:

• minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
• structurele stabiliteit van het gebouw;
• veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming) 
• indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken:
• geen vochtproblemen:
• mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting;
• vrije toegankelijkheid; 

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan jou moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. 

Welke herstellingen moeten door mijzelf en welke door de verhuurder worden betaald?

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan jou moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve diegene die beschouwd worden als het normale onderhoud waar jij voor instaat. Enkele voorbeelden van herstellingen die jij voor je rekening moet nemen:

• haarden en schoorstenen;
• glasbreuk;
• tegels ;
• muurbepleistering tot 1 meter hoog;
• sloten en hengsels;
• deuren en vensterramen.

Daarnaast moet je in het algemeen instaan voor ‘kleine herstellingen tot onderhoud’. Ook hiervan geeft de wet geen details maar op het internet kan je indicatieve lijsten terugvinden, met een meer gedetailleerde opsomming van welke herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder zijn. Deze zijn niet altijd volledig, maar zijn samengesteld op basis van de courante gebruiken bij verhuring van een goed bestemd als hoofdverblijfplaats. 

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht. Je moet als huurder nooit instaan voor het herstel van zaken die door normale slijtage of overmacht teniet zijn gegaan.

Betreffende gasgeisers en andere verbrandingstoestellen zijn er reglementaire bepalingen die van kracht zijn. De gebruiker (in dit geval jij) moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een vakman. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Indien de vakman vaststelt dat de installatie niet meer voldoet dan geeft hij hiervan een attest af. Je kan dan aan de hand van dit attest de verhuurder verwittigen dat eventueel aanpassingswerken noodzakelijk zijn. Uiteraard kunnen jij of de verhuurder in geval van twijfel altijd eerder het advies van een vakman vragen. 

Kan ik als huurder dringende herstellingen zelf uitvoeren? Moet de verhuurder die dan betalen?

Tijdens de duur van de overeenkomst moet de verhuurder de woning onderhouden. Dit betekent dat hij bepaalde herstellingen moet doen. De verhuurder moet wel enkel de 'nodige herstellingen' doen. Daaronder vallen o.a. herstellingen aan de muren, deuren, trappen, dak(goten), vloeren,…Er zijn echter ook herstellingen die niet door de verhuurder moeten gebeuren:

• de herstellingen die veroorzaakt zijn door jou (vb. kapot slot, gebroken tegel, beschadigingen aan de bepleistering, rolluiken, beschadigde schakelaar, verstopte leidingen, krassen,…) zijn ten laste van jou. Je moet deze herstellingen echter niet doen als ze te wijten zijn aan ouderdom of overmacht;
• verfraaiingen op jouw initiatief;
• beschadigingen die door jou veroorzaakt zijn;
• heropbouw van het goed als het door toeval volledig tenietgaat.
• Als de verhuurder de woning niet onderhoudt of herstelt, kan je volgende stappen ondernemen.
• Je kunt de ontbinding van de huurovereenkomst (met schadevergoeding) vragen.
• Je kunt stoppen met het betalen van de huur zolang de verhuurder in gebreke blijft.
• Je kunt aan de rechter toelating vragen om zelf de nodige werken (op kosten van de verhuurder) te laten uitvoeren.
• Je kunt aan de rechter vragen dat de verhuurder de nodige werken uitvoert.
• Je kunt (door de 'gedwongen uitvoering bij equivalent' te vragen) een huurprijsvermindering bekomen.

Let wel: je mag als huurder niet zomaar zelf overgaan tot bovenstaande stappen. Je mag dus niet zomaar zelf de nodige werken uitvoeren en eisen dat de verhuurder de kosten betaalt.

Moet ongedierte in de woning door jou of door de verhuurder worden opgelost?

Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast:

• De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan jou het ongestoord genot van de woning te geven.
• Jij moet de woning gebruiken als een 'goede huisvader' en je moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. Je doet er sowieso goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte.

Wat als de huurwoning niet voldoet aan de regelgeving?

Als tijdens een onderzoek van de woning die je huurt gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen beëindigd worden. Het (verder) verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete tot zelfs een gevangenisstraf. 

Meer informatie over het ongeschikt ofonbewoonbaar verklaren van een woning  

Kan je de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan je aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen óf het herstel. Let wel: je mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost).

Los van de kwaliteitsproblemen kan je een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). Je kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden, maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")

Je kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen.

Je kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat.

Laat je zeker bijstaan door een professional wanneer je gaat huren.  Een advocaat kan jou adviseren zodat je geschillen met de verhuurder kunt vermijden. Leg hier een gespecialiseerde advocaat zonder verplichtingen jouw vragen of problemen voor.