Huurprijs en lasten

Mag de huurprijs vrij worden bepaald?

Bij een nieuwe huurovereenkomst bepalen jij en de verhuurder vrij de huurprijs.

Hier gelden twee belangrijke regels:

1. De huurprijs wordt, telkens wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, of het nu gaat om dezelfde verhuurder en dezelfde huurder of om andere personen, vrij bepaald tussen jullie. Dit is niet het geval wanneer het gaat over opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders, die beëindigd werden door de verhuurder. Met andere woorden, de huurprijzen zijn niet gereglementeerd. Een voorbeeld ter verduidelijking. Wanneer jullie bij het verstrijken van een huurovereenkomst van negen jaar besluiten een nieuwe overeenkomst van negen jaar te sluiten, of een nieuwe huurovereenkomst van drie jaar, dan wordt de nieuwe huurprijs vrij bepaald.
2. Daarentegen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst geldig telkens wanneer de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd wordt. De huurprijs kan bij deze gelegenheid niet worden gewijzigd. 

Voorbeeld 1:

Bij het einde van een huurovereenkomst van negen jaar beëindigen noch de verhuurder noch jijzelf de overeenkomst; de huurovereenkomst wordt telkens verlengd voor opeenvolgende perioden van drie jaar, onder dezelfde voorwaarden. Het is dezelfde huurovereenkomst die verder loopt en de huurprijs mag niet worden gewijzigd. 

Voorbeeld 2:

Bij het einde van een huurovereenkomst van één jaar beslissen jullie schriftelijk de overeenkomst met één of twee bijkomende jaren te verlengen. Dit is slechts mogelijk in het kader van eenzelfde huurovereenkomst en daardoor kan de huurprijs niet worden gewijzigd. Zet je op het einde van een contract van korte duur, de huur verder zonder dat een nieuwe overeenkomst werd gesloten, dan wordt de overeenkomst beschouwd als een huurcontract van negen jaar, die ingaat bij de aanvang van het oorspronkelijke contract. De overeenkomst loopt dus verder zonder dat de huurprijs om deze reden kan worden gewijzigd. Het principe blijft wel behouden van de jaarlijkse indexatie van de huurprijs en de mogelijkheid om de huurprijs te herzien in de loop van de huurovereenkomst

De indexatie

De indexatie is de periodische aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud.

Mag de huurprijs geïndexeerd worden?

De huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. Dit is echter niet verplicht. Het contract mag dus voorzien dat er geen indexatie is.

Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?

Elk jaar ten vroegste op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract.

Echter:

• de indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet jou dit schriftelijk vragen,
• deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag.

Een voorbeeld ter verduidelijking. In maart 1997 sloot je een huurovereenkomst die in werking trad op 1 april 1997. De verhuurder mag de indexatie eisen vanaf 1 april 1998. Vergeet hij dit, dan kan hij het later vragen. Maar als hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september 1998 vordert, zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende maanden natuurlijk.

Voor de contracten die worden gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is er een bijkomende voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: het huurcontract moet namelijk schriftelijk zijn gesloten. Bij een mondeling contract mag geen indexatie gebeuren. Dit geldt niet voor de mondelinge contracten gesloten vóór 26 februari 1991.

Mag de huurprijs herzien worden?

De huurprijs kan tijdens eenzelfde huurovereenkomst, zelfs indien ze werd verlengd, niet worden gewijzigd. Deze basisregel blijft geldig voor alle geschreven contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor alle andere overeenkomsten voorziet de regel echter een belangrijke versoepeling sinds de huurwet van 20 februari 1991 die onder bepaalde voorwaarden de herziening van de huurprijs toelaat of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode. De herziening kan zowel door jijzelf als de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden, maar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de negende en zesde maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat. 

Een voorbeeld ter verduidelijking. Je hebt een huurovereenkomst gesloten die in werking trad op 1 augustus 2006. In dat geval kan de herziening van de huurprijs door elke partij gevraagd worden tussen 1 november 2008 en 31 januari 2009. 

Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:

• ofwel gaan jij en de verhuurder akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan;
• ofwel bereiken jullie geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter, maar uitsluitend tussen de zesde en derde maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat.

De rechter kan de herziening toestaan wel toestaan in bepaalde gevallen. Raadpleeg hiervoor een deskundige. 

Hoe staat het met de lasten?

Bovenop de betaling van de huurprijs kan de huurovereenkomst bepalen dat je  bepaalde uitgaven moet bekostigen of aan de verhuurder moet terugbetalen. Zoals bijvoorbeeld: de lasten van verbruik, onderhoud, ...

Er zijn echter twee uitzonderingen: de onroerende voorheffing en de kosten van het immobiliënagentschap als die ingeschakeld is door de verhuurder. Dit geldt niet als jijzelf deze derde de opdracht tot bemiddeling gegeven hebt. 

Hoe worden de andere kosten en lasten bepaald?

De kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening van de huur worden opgeheven. Deze regel is ook van toepassing wanneer de kosten en lasten forfaitair zijn.

Wanneer de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld: 75 euro per maand) mogen jullie die niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag.

De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om:

• de forfaitaire kosten en lasten te herzien
• de forfaitaire kosten om te zetten in de werkelijke kosten en lasten.

 De huurwet voorziet dat de rechter uitspraak doet onder meer door rekening te houden met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en, dat hij telkens als het mogelijk is, tot de omzetting zal beslissen. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald moeten ze overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De bewijsstukken moeten worden voorgelegd. Jij hebt dus wel het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. Een speciale regel bestaat inzake de uitvoering van deze verplichting wanneer het gehuurde goed een onderdeel is van een appartementsgebouw waarvan het beheer door eenzelfde persoon wordt gedaan (dit kan een gevolmachtigde zijn, de eigenaar zelf of een maatschappij). In dit geval beschouwt de wet dat de voorwaarde betreffende het voorleggen van de bewijsstukken vervuld is indien de verhuurder jou een overzicht geeft van de kosten en lasten en jou de mogelijkheid geeft om de bewijsstukken in te kijken op de woonplaats van de fysieke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer van het goed waarneemt.

Hoe kan je de sommen terugkrijgen die je teveel hebt betaald?

Het gebeurt dat de je omwille van een regeling van de huurprijs of van de lasten sommen hebt betaald die je niet verschuldigd was of waarvan na onderzoek bleek dat zij hoger waren dan de werkelijke uitgaven. In dat geval mag je van de verhuurder eisen dat hij de teveel betaalde sommen terugbetaalt.

Je moet wel je verzoek aan de verhuurder richten per aangetekend schrijven. Maar opgelet:

• je mag slechts de sommen terugeisen die vervallen en betaald zijn tijdens de vijf jaren die de verzending van het aangetekend schrijven voorafgaan;
• de rechtsvordering van de huurder tot teruggave van de te veel betaalde sommen verjaart binnen een termijn van één jaar te rekenen vanaf de datum van het versturen van het aangetekend schrijven.

Een voorbeeld ter verduidelijking. Sinds de maand februari 2004 betaal je maandelijks de verhuurder 30 euro lasten te veel. Je merkt dit niet op niet vóór oktober 2010. Op 10 november 2010 stuur je een aangetekende brief naar de verhuurder waarin je de terugbetaling van deze lasten vraagt. In dit geval heb je slechts recht op de terugbetaling van de lasten die te veel werden betaald gedurende de vijf jaar die het verzenden van deze brief voorafgaan (d.w.z. vanaf de maand november 2005). Indien de verhuurder de som niet terugbetaalt, kan je een rechtsvordering instellen bij de vrederechter binnen een termijn van één jaar, te rekenen vanaf 10 november 2010.

Kan de huur worden beëindigd als ik mijn verplichtingen als huurder niet nakom?

Neen. De verhuurder kan het huurcontract niet automatisch laten ontbinden, zelfs al staat dit zo in het huurcontract beschreven. Wanneer je bijvoorbeeld niet, of niet op tijd, betaalt, kan de verhuurder wel een procedure opstarten bij het vredegerecht. De vrederechter zal dan uitmaken of de fout voldoende ernstig is om het huurcontract te ontbinden. Concreet zal de verhuurder jou eerst een aangetekende brief moeten sturen waarin hij je uitdrukkelijk vraagt om te betalen. Daarin moet hij vermelden hoeveel je moet betalen en tegen wanneer dit moet gebeuren. 

Indien je dan nog niet betaalt, kan hij je oproepen voor de vrederechter.

Voor de vrederechter kan de verhuurder dan vragen dat je de achterstallige huur betaalt. Eventueel kan hij ook de "ontbinding" van het huurcontract vragen. Hij kan ook een schadevergoeding en interesten vragen.

Laat je zeker bijstaan door een professional wanneer je gaat huren. Een advocaat kan jou adviseren zodat je geschillen met de verhuurder kunt vermijden.